隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其健康良性發(fā)展對美化城市環(huán)境、提高城市品味、改善居民的住房條件、提高人民的生活水平、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長都起著不可替代的作用。為充分了解我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，掌握行業(yè)發(fā)展趨勢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，通過培育優(yōu)良的房地產(chǎn)市場，使之成為拉動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，根據(jù)縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)的安排，我局對全縣的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下：

　　一、我縣的基本概況

　　我縣地處江西中部偏西，吉安市西北部，東鄰吉安，南接永新，西與蓮花、萍鄉(xiāng)交界，北和宜春、分宜接壤。東西長76公里，南北寬59公里，總面積2793.15平方公里。根據(jù)2012年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全縣共有人口39.78萬人，總戶數(shù)12.57萬戶，平均戶人口3.17人;縣城常住人口8.41萬人，2.84萬戶，平均戶人口2.96人�？h城現(xiàn)有居住建筑面積約244萬平方米。

　　2006年，我縣編制了《安�？h城市總體規(guī)劃》(2006-2020年)，形成了“一河、兩岸、三橋、五區(qū)”的總體規(guī)劃格局，后來調(diào)整為“一河、兩岸、三區(qū)”，為縣城的規(guī)劃建設(shè)指明了方向。

　　二、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

　　1、開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大。

　　我縣的房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀(jì)九十年代，伴隨著改革開放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，逐步形成今天的規(guī)模和態(tài)勢，先后有多家企業(yè)在我縣進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。目前，本埠的房地產(chǎn)開發(fā)公司有寶龍、金雁、天安、名駿、金橋、安廈、陸度空間、心連心、鑫苑等，外埠的房地產(chǎn)開發(fā)公司有文山、天立、富瑞、南越、廣夏等。

　　2000年以后，伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我縣的房地產(chǎn)市場逐漸成熟起來，全縣房地產(chǎn)開發(fā)面積逐年增長，經(jīng)過十多年的發(fā)展，縣城規(guī)劃區(qū)面積由原來的4平方公里擴(kuò)展到現(xiàn)在的16.9平方公里。2010年，我縣開發(fā)商品房建筑面積15.59萬平方米，完成投資2.81億元;2011年，開發(fā)商品房建筑面積39.38萬平方米，完成投資7.62億元;2012年，我縣對房地產(chǎn)市場實(shí)施整形，著力抓“兩違”清理，房地產(chǎn)市場張馳有度，開發(fā)商品房建筑面積11.86萬平方米，完成投資2.1億元，竣工面積9.42萬平方米;2013年，預(yù)計(jì)全縣的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積將超過30萬平方米。

　　2、城區(qū)開發(fā)南北兩旺。

　　根據(jù)我縣的總體城市格局，縣城的開發(fā)建設(shè)正有序開展，呈現(xiàn)出以瀘水河為界，南北兩旺的態(tài)勢。特別是近幾年行政中心搬至城北新區(qū)以后，隨著安福廣場、文化公園的建成和富瑞淺水灣、名都苑、名人花苑、福源居的開發(fā)，城北的建設(shè)如火如荼，城區(qū)面貌日新月異。而老城區(qū)的水岸雅居、名人花苑、百順苑、天安家園、安城花園、學(xué)府花苑等一批有規(guī)模、上檔次、有品位的精品住宅小區(qū)的開發(fā)，也提升了城市品味，改善了人居環(huán)境，推動(dòng)了全縣房地產(chǎn)事業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

　　3、開發(fā)戶型多樣。

　　隨著人民生活水平的逐步提高，居民選擇住房更加注重考慮地段、戶型、配套、物業(yè)等多種因素。通過調(diào)查，目前我縣居民比較喜歡的戶型主要為三室兩廳(120平方米左右)、四室兩廳(130-160平方米左右)，其次為兩室兩廳(100平方米左右)、三室一廳(115平方米左右)，兩室一廳(90平方米左右)、復(fù)式房(200平方米左右)、別墅也有一定的需求市場。

　　4、銷售和利潤成比增長。

　　我縣房地產(chǎn)市場在全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境下，房價(jià)在近幾年的走勢上呈現(xiàn)出線型、理性走高的態(tài)勢。

　　2010年，商品房成交1408套，成交面積19.32萬平方米，住宅均價(jià)2100元/平方米;

　　2011年，商品房成交955套，成交面積13.98萬平方米，住宅均價(jià)2560元/平方米;

　　2012年，商品房成交632套，成交面積8萬平方米，住宅均價(jià)3220元/平方米;

　　2013年1-2月，商品房成交100套，成交面積1.45萬平方米，住宅均價(jià)為3139元/平方米。

　　盡管房價(jià)呈現(xiàn)走高的發(fā)展趨勢，但我縣房地產(chǎn)市場仍有較高的需求，大部分開發(fā)商所開發(fā)的樓盤銷售率在95%左右，空置率在5%左右，房價(jià)總體穩(wěn)中有升。而土地價(jià)格、原材料成本、市場需求是影響房價(jià)的三個(gè)重要因素。通過調(diào)查，目前我縣商品房每平方米的土建成本在300元至500元之間，按現(xiàn)行住房均價(jià)3024元計(jì)算，每平方米毛利潤在 2500至2700元之間。

　　5、我縣各樓盤的大體情況：

　　各樓盤情況表

　　6、新的住房保障體系日漸形成。

　　不同家庭對廉租住房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、別墅的需求，及城市人口的增長也促進(jìn)了我縣房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。自2008年以來，我縣積極響應(yīng)中央號(hào)召建設(shè)民生工程，累計(jì)投資13178萬元，先后開發(fā)“安居小區(qū)”、“和諧小區(qū)”和“園區(qū)小區(qū)”三個(gè)安居工程項(xiàng)目，建成保障性住房1726套，切實(shí)解決了一大批城市中低收入家庭的住房困難問題，基本構(gòu)建了以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、住房補(bǔ)貼資金為主要內(nèi)容的住房保障體系。目前，2012年的700套廉租房和400套公租房正在建設(shè)當(dāng)中，2013年還將建設(shè)200套廉租房和400套公租房。

　　三、我縣房地產(chǎn)市場需求分析

　　2010年至今，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控取得明顯成效，我縣商品房住宅供求狀況基本平衡，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)，房價(jià)漲幅在合理區(qū)域。部分居民對整個(gè)市場持觀望態(tài)度，但從個(gè)別項(xiàng)目的售樓處調(diào)查顯示，看房的客戶平均接待量沒有減少。目前，我縣的房地產(chǎn)市場需求潛力還是較為旺盛，發(fā)展空間較為廣闊。

　　1、城市化進(jìn)程對房地產(chǎn)的需求。

　�、匐S著改革開放的深入，城市化建設(shè)的進(jìn)程進(jìn)一步加快，“美化、綠化、亮化”是對城市建設(shè)新的要求。

　�、陔S著工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對勞動(dòng)力的需求量非常大，市場經(jīng)濟(jì)中商品的流通更加頻繁，流動(dòng)人口也越來越多，這就需要有更多的工業(yè)、商業(yè)及居住場所。

　�、鄢鞘薪ㄔO(shè)必然有拆舊建新，在舊城改造的過程中，大面積的房屋被拆除，拆遷后的住戶必然也要有新的住宅。

　　2、城市人口增長對房地產(chǎn)的需求。

　　城市人口的增長對城市住宅類房地產(chǎn)的需求有巨大而直接的作用。

　�、�2012年，我縣城區(qū)有居民8.41萬人，新生人口458人，自然增長289人，新增人口必然會(huì)產(chǎn)生對住房的需求。

　�、陔S著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步融通，越來越多的外出進(jìn)城務(wù)工和經(jīng)商的農(nóng)村人員進(jìn)入城市。同時(shí)社會(huì)的進(jìn)步、文明的發(fā)展，農(nóng)民的精神生活日益豐富，更多的農(nóng)民因?yàn)閷π碌纳�活方式的向往而離土進(jìn)城。

　�、凵唐方�(jīng)濟(jì)的發(fā)展對城市人口的增長有一定的影響，各行各業(yè)域外流動(dòng)的人口也逐漸增加，外來人口越來越多，這也對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有了新的要求。

　　3、居民改善居住條件對商品房的需求。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年，我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值為88.8億元，人均2.3萬元;財(cái)政收入14.33億元，人均 3674元，城鎮(zhèn)人均住房使用面積為29平方米，居住水平應(yīng)該屬于中等水平。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強(qiáng)烈，必然購買新房換舊房。

　　4、投資對房地產(chǎn)的需求。

　　由于房地產(chǎn)具有保值、增值功能，一定數(shù)量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當(dāng)數(shù)量的社會(huì)閑置資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套。估計(jì)在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮(zhèn)人口住房需求、居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。

　　四、對我縣2013年房地產(chǎn)市場形勢的分析

　　自2010年以來，雖然受“新國十條”、“新國十條”升級版、“國八條” 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，但我縣的房價(jià)一直處于周邊幾個(gè)同級兄弟縣市的中等水平。今年3月1日，國務(wù)院辦公廳《要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(國辦發(fā)[2013]17號(hào))正式實(shí)施，即稱房地產(chǎn)調(diào)控“新國五條”。通知明確提出，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。對房價(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种�機(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　據(jù)了解，春節(jié)過后，特別是進(jìn)入3月份以來，我縣的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢，雖然房價(jià)目前還較為穩(wěn)定，但成交量已有上漲趨勢，二手房的成交量更是猛增，3月上旬的交易量同比增長了60%以上。

　　隨著國家?guī)状畏康禺a(chǎn)調(diào)控政策的施行，一、二線城市土地供應(yīng)進(jìn)一步受限，開發(fā)商將加快向三、四線中、小城市轉(zhuǎn)移。相對于大城市發(fā)展已較為成熟穩(wěn)定的市場，中、小城市的房地產(chǎn)市場正處在上升周期。隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)和城市化進(jìn)程的加速，中、小城市房地產(chǎn)市場的剛性需求也將隨之增加，為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來新的契機(jī)和空間，也為房價(jià)的上漲打開新的通道。隨著宜居價(jià)值的推廣，預(yù)計(jì)我縣2013年房價(jià)增值空間看好，房地產(chǎn)業(yè)形態(tài)將更具多元化，房地產(chǎn)項(xiàng)目中會(huì)有更多商業(yè)綜合體出現(xiàn)，商業(yè)、辦公、公寓、低密度住宅等項(xiàng)目有所增加，各房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)開工放量投入市場，屆時(shí)價(jià)量將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步小幅上漲。

　　五、我縣房地產(chǎn)市場存在的一些問題

　　1、總體規(guī)劃相對滯后。在開發(fā)建設(shè)過程中，存在著盲目開發(fā)現(xiàn)象，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少住宅小區(qū)建筑規(guī)模小，檔次低、環(huán)境差，功能設(shè)施與綠地都達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)。用地的規(guī)劃布局不合理，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，缺乏層次感。

　　2、樓盤戶型比例不盡合理。目前，我縣房產(chǎn)市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，小戶型的住房為數(shù)較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。而大戶型的房屋結(jié)構(gòu)開發(fā)成本較小戶型來說要低，開發(fā)利潤空間大，開發(fā)商不愿意建造小戶型住宅。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)力和綜合素質(zhì)有待提高。我縣房地產(chǎn)市場起步較晚，本埠的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)規(guī)模小、經(jīng)驗(yàn)少、實(shí)力不強(qiáng)，專業(yè)技術(shù)人員缺乏，開發(fā)產(chǎn)品品位不高，發(fā)展速度緩慢，經(jīng)營管理水平不高。

　　4、住房二級市場(二手房交易市場)不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場的交易量較以往有所增加，但我縣住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢，對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費(fèi)者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標(biāo)，對消費(fèi)者的吸引力有限。

　　5、非市場化動(dòng)作依然存在。還有不少人鉆政策空子，變相福利分房、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房、利用城鄉(xiāng)結(jié)合部安置用地、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)等情況仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場造成了一定的沖擊。特別是2010年以前，政府對土地的管理較松，沒有真正掌握土地一級市場的壟斷權(quán)，城市建設(shè)中存在變相炒賣地皮，無證、無質(zhì)開發(fā)，不實(shí)行配套綜合開發(fā)等情況，致使我縣出現(xiàn)無序開發(fā)的私人建房、合作建房、合伙建房比比皆是、遍地開花的現(xiàn)象，對整個(gè)城市的整體規(guī)劃、市場秩序、市場環(huán)境都帶來了很不好的影響，極大的影響了我縣房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

　　2012年，我縣對違章建筑展開高壓打擊，鐵心硬手整治違法建設(shè)，特別是對違規(guī)開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的整治。全年共核查違法用地違章建筑326起，查處違規(guī)建造私房79戶，拆除違法建筑58起，處理違章占道施工21起。

　　6、物業(yè)管理亟待規(guī)范。我縣現(xiàn)有 8 家物業(yè)管理企業(yè)， 7 個(gè)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，普遍存在著管理不規(guī)范、不到位的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的，處在“誰開發(fā)、誰管理”的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā)和銷售，但忽視了物業(yè)管理，市場化運(yùn)營沒有啟動(dòng)，缺乏競爭。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒有建立，關(guān)心小區(qū)、自覺參與的意識(shí)和氛圍沒有形成。

　　六、對我縣房地產(chǎn)市場建設(shè)的幾點(diǎn)建議

　　近期，中央出臺(tái)的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。我們要進(jìn)一步認(rèn)清全縣的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析房地產(chǎn)市場的走勢，提出相應(yīng)的對策建議，保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

　　1、制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來抓。圍繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局，制定住房建設(shè)規(guī)劃，健全和完善住房建設(shè)片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目和年度計(jì)劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn)。健全房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)制，引導(dǎo)外來企業(yè)和資本投資開發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率。

　　2、合理引導(dǎo)住房主體需求。住房主體需求主要來自城鎮(zhèn)中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭。為滿足這部分需求，應(yīng)大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房建設(shè)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。并結(jié)合我縣開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。同時(shí)要保障低收入家庭住房需求，進(jìn)一步推進(jìn)保障性住房建設(shè)，增加有效供給，完善入住、退出、后期管理和公共服務(wù)制度，建立健全住房保障體系，解決低收入困難家庭的住房問題，從而推進(jìn)民生發(fā)展建設(shè)。

　　3、培育房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。引導(dǎo)縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過重組、兼并等多種方式實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，拓寬發(fā)展思路，優(yōu)化管理模式，樹立品牌意識(shí)，打造精品建設(shè)，爭取做成一批有概念、有主題、有規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)要引進(jìn)一批有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)來我縣投資，帶動(dòng)和推進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展，把縣城建設(shè)成宜居、宜業(yè)、宜游之城。

　　4、嚴(yán)格控制土地，鐵心手腕常態(tài)抓“兩違”。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配、變相福利分房、聯(lián)合建房、開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”等情況，嚴(yán)格依法實(shí)行土地一級市場壟斷，嚴(yán)禁集體土地非法轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，嚴(yán)查嚴(yán)處各類違法、違規(guī)開發(fā)建設(shè)行為。

　　5、積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級市場和租賃市場發(fā)展，促進(jìn)住房梯度消費(fèi)，引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)習(xí)慣，形成合理的住房消費(fèi)需求，以推動(dòng)我縣居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，使住房一、二、三級市場進(jìn)入一個(gè)有效互補(bǔ)的良性循環(huán)。

　　6、規(guī)范房地產(chǎn)市場管理。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的全程監(jiān)管，加大執(zhí)法力度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場秩序的治理整頓工作，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營審批程序，堅(jiān)決杜絕無資質(zhì)或無效資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營行為。建立多部門參與的房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，定期收集房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)和信息，認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)分析與市場發(fā)展形勢預(yù)測，為政府宏觀調(diào)控，穩(wěn)定住房價(jià)格提供強(qiáng)有力的支持，實(shí)現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動(dòng)。