房產(chǎn)評估的詳細(xì)工作總結(jié)

　　1、基本思路：

　　與類似房地產(chǎn)交易實(shí)例比較，通過對交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等因素調(diào)整得出評估值。

　　市場法評估房地產(chǎn)的基本計(jì)算公式是：

　　P=P'×A×B×C

　　式中：P——被估房地產(chǎn)評估價(jià)值;

　　P'——可比交易實(shí)例價(jià)值;

　　A——交易情況修正系數(shù);

　　B——交易日期修正系數(shù);

　　C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)。

　　如果土地容積率、土地使用年期單獨(dú)修正，則計(jì)算公式為：P=P'×A×B×C

　　×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)

　　2、適用范圍：

　　條件是可以找到類似的交易實(shí)例。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。

　　而在下列情況下，市場法往往難以適用：

　　1.沒有發(fā)生房地產(chǎn)交易或在房地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū);

　　2.某些類型很少見的房地產(chǎn)或交易實(shí)例很少的房地產(chǎn)，如古建筑等;

　　3.很難成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟等;

　　4.風(fēng)景名勝區(qū)土地;

　　5.圖書館、體育館、學(xué)校用地等。

　　3、修正因素的具體內(nèi)容見教材P190，需結(jié)合例題理解掌握。

　　①交易情況修正：修正交易中特殊情況和個別因素，大多是定性的。

　　1.交易情況修正

　　(1)需要修正的情形

　�、儆刑厥饫�害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易。

　�、诮灰讜r有特別的動機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型。

　�、圪I方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。

　�、芷渌�特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。

　�、萏厥獾慕灰追绞健Ｈ缗馁u、招標(biāo)等。

　　不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況。

　　(2)修正系數(shù)的計(jì)算公式

　　交易情況修正后的正常價(jià)格

　　=可比實(shí)例價(jià)格×(正常情況指數(shù)/可比實(shí)例情況指數(shù))

　　=P’×100/100(1±X%)(5-15)

　　注意：這和教材47頁的交易情況修正是一樣的`。

　�、诮灰兹掌谛拚�：主要通過物價(jià)指數(shù)來修正，注意是環(huán)比還是定基物價(jià)指數(shù)。

　�、鄯康禺a(chǎn)狀況修正：主要通過現(xiàn)場勘查，與參照物對比確認(rèn)。

　　注意：(1)是將待估房地產(chǎn)的狀況指數(shù)視作100。

　　(2)房地產(chǎn)狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正、實(shí)物狀況修正以及其他的個別因素修正，都應(yīng)該采用這里給出的公式處理，不過注意教材48頁在區(qū)域因素的處理沒有使用這里的公式，而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場法的計(jì)算題都是告訴的相對于待估房地產(chǎn)的狀況需要修正±X%，需要使用這里的公式做。

　　④容積率修正：利用某區(qū)域的修正系數(shù)表，注意這是統(tǒng)計(jì)的結(jié)果。

　　容積率與地價(jià)的關(guān)系并非呈線性關(guān)系，需根據(jù)具體區(qū)域的情況具體分析。

　　容積率修正可采用下式計(jì)算：

　　經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格

　　=可比實(shí)例價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/可比實(shí)例容積率修正系數(shù))(5-17)

　　注意：修正系數(shù)不是容積率的比，而是容積率修正系數(shù)的比

　　⑤土地使用年期修正：教材P191，公式5-18中，公式的分子分母各除以r后，K就是兩個年金現(xiàn)值系數(shù)之比值，該公式要求記牢。

　　重點(diǎn)關(guān)注②④⑤三個調(diào)整因素的計(jì)算公式，經(jīng)過修正因素的調(diào)整，每個參照物得出一個評估值，剔除異常值后綜合確定評估值。

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