讀《房地產(chǎn)調(diào)控新國(guó)八條》有感
今年1月26日推出的"新版國(guó)八條"，從一個(gè)住房需求者的角度解讀，我的感覺是國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)調(diào)控體系建設(shè)的進(jìn)一步完善，效果如何，持續(xù)時(shí)間多長(zhǎng)，還取決于更多表象的及潛在的因素之間的相互作用和博弈，新國(guó)八讀后感，房?jī)r(jià)調(diào)控路在何方?。
"新國(guó)八"的第一條是明確了目標(biāo)，落實(shí)了責(zé)任，重點(diǎn)在于房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)要與當(dāng)?shù)?quot;經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力"合理確定，這里面并沒有全面否定房?jī)r(jià)形成和上漲的市場(chǎng)因素。
第二條是在市場(chǎng)條件下引入政策性機(jī)制，多渠道、多方式增加住房供給。
第三條是未滿5年房屋交易稅收從差額調(diào)整為全額，并嚴(yán)格執(zhí)行。目的是通過增加交易成本，抑制房屋的頻繁上市交易，通過稅收來擠出一部分房屋的增值空間。一定要在5年之內(nèi)交易的，房屋增值部分不能被所有人照單全收，財(cái)稅也得分一杯羹。
第四條提高了對(duì)第二套房屋信貸支持的門檻，也是一把雙刃劍，即可利好于銀行，同時(shí)也抑制了部分改善性需求。
第五條是要求土地部門增加有效土地供應(yīng)，從嚴(yán)土地分配結(jié)構(gòu)和交易流程，特別是提出了"通過限房?jī)r(jià)來競(jìng)地價(jià)"的招拍掛思路，擠壓投標(biāo)人(開發(fā)商)的利潤(rùn)空間，想入圍就必須抬高土地競(jìng)價(jià)。效果是，一方面從土地分配上約束了高端住宅的用地面積，另一方面還有可能使開發(fā)商通過各種途徑降低成本，在人力、資金和原材料不斷膨脹的形勢(shì)下，高端物業(yè)將變得越來越稀缺，逐利本性催生豆腐渣的工程的低水平商品或保障適用房的可能性不斷增加。
第六條是通過限購(gòu)調(diào)整需求結(jié)構(gòu)，擠出投資性需求，抑制非戶籍人口購(gòu)房。近日有經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱京版20××限購(gòu)政策有可能將權(quán)力尋租的灰色地帶轉(zhuǎn)移到戶籍管理部門。這種政策好的方面是緩解了北京等超級(jí)城市的人口、住房、交通壓力，負(fù)面作用是一方面限制了正常人員流動(dòng)的安居樂業(yè)之所需，另一方面是"此處不留爺，自有留爺處"，在財(cái)富效應(yīng)的作用下有可能引起人才、財(cái)富流出國(guó)門。
第七條是執(zhí)行力監(jiān)督和約束機(jī)制。
第八條是對(duì)輿論宣傳的導(dǎo)向要求。
應(yīng)該說，從上個(gè)世紀(jì)九十年代房改至今，從福利房到貨幣房的制度變革，首先應(yīng)該肯定的是成績(jī)。全國(guó)有效住房總面積只能是增加，不會(huì)是減少，增加多少我無從考證，也許是翻了幾個(gè)翻，而房?jī)r(jià)確如水上的一艘船，水漲船高。人口增長(zhǎng)的情況也得等人口普查結(jié)果出來后方可參照。家庭戶數(shù)如果以成年子女為單位的增長(zhǎng)，在獨(dú)生子女政策的長(zhǎng)期堅(jiān)持下，加上兩個(gè)獨(dú)生子女百年和好的因素，理應(yīng)呈遞減趨勢(shì)。不考慮其他因素，從純粹的供需角度看，這十多年的積累，住房供應(yīng)滿足住房需求大體上應(yīng)措措有余。之所以少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過快，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中財(cái)富積累的一個(gè)市相體現(xiàn)。推高房?jī)r(jià)不外有三個(gè)因素，首當(dāng)其沖的就是土地出讓金的急速增長(zhǎng)，其次是居住或改善需求、投資或投機(jī)需求的硬性拉動(dòng)，第三才是開發(fā)商利潤(rùn)的因素。開發(fā)商的利潤(rùn)空間到底有多大，市面上找不到確切的數(shù)據(jù)依據(jù)，我們不能手捧著不確切的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)望文生義。不可否認(rèn)的是開發(fā)商的利潤(rùn)空間一部分是灰色成本，另一部分就是再生產(chǎn)的造血機(jī)制。中國(guó)的房產(chǎn)發(fā)展、城市面貌、社會(huì)環(huán)境改善至今，首要應(yīng)該感謝的就是開發(fā)商，而不是把房?jī)r(jià)的黑鍋背給他們，特別是合規(guī)運(yùn)營(yíng)的品牌企業(yè)，其次還要感謝金融扶植和政府政策。投資及投機(jī)有些是主動(dòng)性的，為了謀取手中資金的`效益最大化，比如某些炒房團(tuán)，還有一大部分是積累性的，通過房產(chǎn)的保值增值以滿足進(jìn)一步改善居住條件的需要。沒有這些投資或投機(jī)，就沒有房產(chǎn)品質(zhì)的逐步改善。新版國(guó)八條里仍舊是不牽涉土地出讓環(huán)節(jié)的房?jī)r(jià)成本降低，而在開發(fā)商利潤(rùn)及需求環(huán)節(jié)方面加大擠出力度，貌似沒有找到推高房?jī)r(jià)的真正抓手，同時(shí)在土地出讓方面把裁判員和運(yùn)動(dòng)員的雙重身份都交給了地方政府，這給新國(guó)八"默許房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，只是不要漲的太快"這樣泛善可陳的潛臺(tái)詞也是留了充分的運(yùn)作空間的。畢竟房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的牽涉面太廣，有些地方觸動(dòng)了甚至?xí)绊懙郊扔薪?jīng)濟(jì)環(huán)境，最有利的政策依據(jù)就是這兩樣：降低需求和開發(fā)商利潤(rùn)。
"衣、食、住、行"都是事關(guān)民生的基本要素，沒有衣服穿、沒有飯吃也就甭提住的問題了。我們到處但見嚷嚷房子貴的網(wǎng)民，卻不見多少露宿街頭的盲流。到底是誰在嚷嚷房子貴，是不是代表民生，這個(gè)我看不容易確切界定。"我多想有個(gè)家，一個(gè)不需要多大的地方"這是民所共求，福利分房平均主義的年代，只要靠年頭就可以滿足。有個(gè)家還想有個(gè)宅，有個(gè)宅還想有個(gè)院，不斷地提高居住質(zhì)量，這也是咱們老百姓不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要，我們要改善，我們要到大城市定居，卻把我們限了，我們多想換個(gè)新居，再換彩電、換汽車，此種條件下買賣個(gè)房屋還像做賊一樣，當(dāng)年房子賣不動(dòng)時(shí)勾引我們買，我們盡了錦帛之力，并沒有一步到位，房子越來越稀缺了，卻限制了我們的改善需求，未免是被扼殺了一部分人性和精神動(dòng)力、甚至抑制了我們的內(nèi)需。
其實(shí)新國(guó)八的產(chǎn)生的壓力源頭恐怕還不僅僅來自于"房?jī)r(jià)過高"的呼聲。國(guó)際環(huán)境也希望我們把房?jī)r(jià)壓下來，至少不要漲的過快。虎視眈眈國(guó)內(nèi)房企市場(chǎng)的，海外資本也不在少數(shù)。投資人民幣不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，既可享受產(chǎn)品利潤(rùn)，又能因人民幣升值帶來財(cái)富增長(zhǎng)。中國(guó)的老百姓都把錢花到房子、醫(yī)療、教育上，中國(guó)的消費(fèi)品市場(chǎng)能剩下多少米來迎合因美元貶值而變得越來越便宜的舶來品?所以聲稱中國(guó)房?jī)r(jià)過高的國(guó)際輿論很可能是為人民幣升值的配套打伏筆。
國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)到底高不高，見仁見智。我的個(gè)人看法是局部有些高，超出了普通人的購(gòu)房能力，這些城市經(jīng)濟(jì)總量可以與房?jī)r(jià)跳樓后的香港比，還是便宜得多。再看看香港的房地產(chǎn)還有沒有泡沫。一個(gè)經(jīng)濟(jì)上落后的地方，要求他漲也很難漲起來，一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，一旦降了幾個(gè)百分比，就有人削尖了腦袋擠進(jìn)來搶。平均上看，大部分城市的房?jī)r(jià)還是在合理范圍之內(nèi)，畢竟都還是些剛剛起步的娃娃級(jí)城市，民眾還在積累中，還在欣欣然成長(zhǎng)中，把這些城市與日本東京一度的房地產(chǎn)狂熱相提并論提前進(jìn)行需求方面的限制，未免有些不想看著娃娃長(zhǎng)大的嫌疑。沒有中心級(jí)城市的發(fā)展，沒有占人口比例多數(shù)的農(nóng)民的轉(zhuǎn)非，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化在生產(chǎn)率上的提高我看不出意義，內(nèi)需的擴(kuò)大、結(jié)構(gòu)的調(diào)整、產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，我們看不出更普惠意義上的民生的改善。
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